Из-за экономических последствий СВО спрос на жилье находится на минимуме, предложение — на максимуме, а на главную палочку-выручалочку рынка — «нулевую» ипотеку — ополчился Центробанк. Как следствие, застройщики вынуждены снижать цены, но очень не хотят это делать.
По данным bnMAP.pro, за 10 месяцев 2022 г. выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%. Только Подмосковье пока остается в плюсе (+3%). И это все с учетом хорошего начала года и ажиотажного марта — в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка рухнула на беспрецедентные 46%, сообщила заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова, выступая на организованной «Ведомостями» конференции MREF.
О сокрушительном влиянии мобилизации на рынок недвижимости свидетельствуют и данные агентства Est-a-Tet, подсчитавшего зарегистрированные Росреестром ДДУ. Без учета юрлиц и потовых сделок продажи новостроек в московском регионе по итогам октября упали на 30−40% относительно сентября и на 40−45% по сравнению с прошлым годом:
В октябре спрос снизился до показателей периода локдауна 2020 г. В апреле-июле 2020 г. среднемесячный показатель спроса находился на уровне 2 827 сделок в „старой“ Москве, 1 130 — в Новой Москве и 3 835 — в Московской области», — говорит Владимир Моребис, коммерческий директор — партнёр Est-a-Tet.
Часть потенциальных покупателей мобилизовали, значительно большая часть покинула страну, а те, кто остались, заняты более насущными проблемами и переживаниями, чем покупка недвижимости. И непохоже, что ситуация скоро улучшится. Например, в компании «Инком-Недвижимость» спрос в начале ноября сократился еще на 5% к октябрю и на 47% - к аналогичному периоду 2021 г. «С одной стороны, уменьшение покупательской активности связано с уходом большинства иностранных работодателей — платежеспособность населения снизилась. Другой фактор — изменение состава покупателей. Дело в том, что в течение нескольких лет доля поколения Y в сделках с недвижимостью постоянно росла, и до событий февраля текущего года их доля в сделках составляла более 60%. Сегодня она неуклонно сокращается в связи с проведенной частичной мобилизацией и оттоком некоторых граждан за пределы РФ», — комментирует Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость».
В АН «Бон Тон» спрос в ноябре остался на уровне провального октября, а в годовом выражении сократился на 65%. «Поскольку речь идет о проектах бизнес-класса на заключительной стадии строительной готовности, то уровень цен в них находится на довольно высоком уровне. Поэтому потребители ждут от застройщика существенных скидок, рассрочек платежа и других интересных форм оплаты», — поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».
К скидкам многие застройщики относятся очень нервно, потому что большие дисконты «заставляют покупателей думать, что мы все сидим на супермаржинальных проектах, что нас никак не касается то, что происходит в стране, что застройщики могут снизить свои аппетиты», сетовала коммерческий директор Vos’hod Елена Петропавловская на MREF. Тем не менее, по данным «Инкома», скидки в настоящее время предлагаются в 90% проектов, средний размер дисконта составляет 15%, но в некоторых ЖК достигает 30%.
Без скидки сейчас очень трудно что-то продать как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что уровень цен, раздутых еще в предыдущие два года, все меньше соответствует актуальному уровню спроса и платежеспособности потенциальных покупателей. «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 г. цены на жилье в московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на MREF.
В результате на рынке надулся огромный ценовой пузырь, который должен был лопнуть, даже если бы не случилось ни спецоперации, ни санкций. На вторичном рынке недвижимости цены падают с мая, но застройщикам долго удавалось удерживать и даже немного наращивать стоимость метра, сокращая площади квартир и, соответственно, бюджет их покупки. Как следствие, рынок заполонили студии и однушки с метражом меньше, чем в хрущевках.
